Как продать недвижимость в Луганске, не имея гражданства РФ

До марта 2022 года любой желающий мог свободно покупать и продавать недвижимость в России. Да, были ограничения, но очень маленькие.

И, по большому счету, никто не мешает распорядиться своей недвижимостью.

Но к марту 2022 года ситуация кардинально изменилась.

Ограничения накладываются на иностранных граждан, осуществляющих операции с недвижимостью.

Это коснулось и граждан Украины, продажа недвижимости для которых фактически в основном запрещена.

В данной статье описаны ограничения для отдельных иностранных граждан: какие они есть, на кого они влияют и какие возможности открываются в новых условиях.

Содержание

  • Кого коснулись ограничения?
  • Какие страны «недружественные»
  • Каковы ограничения?
  • Что такое специальный счет «С»
  • Сделки с гражданами недружественных стран, имеющими вид на жительство в РФ результат

Кого коснулись ограничения?

1 марта 2022 года Указом Президента РФ № 81 в российское законодательство была введена новая категория лиц и начаты применять к ним ограничения на операции с недвижимым имуществом.

Что это за категория?

Ограничения введены в отношении «иностранных лиц, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических и физических лиц».

Источник: стр. 177. и статью 1 Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 г. N 81.

Кто попадает в эту категорию?

В эту категорию входят лица, соответствующие любому из следующих критериев: Гражданство, место регистрации, место основной экономической деятельности или место получения основной прибыли от деятельности в «недружественных» странах;

Единственный критерий, который невозможно скрыть и, следовательно, проверить, — это гражданство другой страны.

В этом случае документ, удостоверяющий личность, будет иностранного типа.

Это предполагает, конечно, что гражданство только одно.

Это становится основой действий исполнительного органа.

Что они сделали?

Первое, что они делают, это пытаются переложить проблему на плечи обеих сторон сделки.

Например, Сбербанк сообщил всем партнерам, что они требуют включения в договоры купли-продажи следующих пунктов:

«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р»

На текущий момент, это требование снято. Но «для истории» ссылку о нем убирать не буду.

Росреестр пошел другим путем.

Он заявил, что с точки зрения двойного гражданства российское гражданство имеет юридическое значение.

Кроме того, отсутствуют требования к формулировкам договоров купли-продажи с участием иностранных лиц.

Источник: Росреестр, 18 марта 2022 г. Заметки о сделках с недвижимостью для людей из недружественных стран.

Таким образом, формальные и практические критерии выявления «лиц с зарубежными связями, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических и физических лиц» не совпадают.

С юридической точки зрения это целый набор стандартов.

А по сути это гражданство «недружественной» страны при условии отсутствия российского гражданства.

Ограничения по сделкам с недвижимостью распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства.

Поэтому впредь я буду называть «иностранных лиц, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических или физических лиц» гражданами недружественных стран.

Кроме того, появилась еще одна «категория» лиц, для которых при сделках с недвижимостью применяются отдельные правила.

Это граждане недружественных стран, имеющие вид на жительство в РФ (ВНЖ). Подробнее о них — в конце статьи.

Какие страны являются «недружественными»

Перечень «недружественных» государств был утвержден Правительством.

В этот перечень вошли:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

Источник: Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц»

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Какие ограничения действуют

Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.

Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:

  • приобретение недвижимости гражданами недружественных государств;
  • продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
  • приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
  • регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;
  • (НЕАКТУАЛЬНО) любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) с участием граждан недружественных государств, если эти сделки совершаются между супругами или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ (кто такие близкие родственники).

Источник: п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами».

А 26 сентября 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии разрешила проведение безвозмездных сделок (дарение, брачный договор) без ограничений.

Источник: Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26 сентября 2022 года № 90/1

Что такое специальный счет «С»

Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.

На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:

  • уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
  • переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
  • переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
  • переводы на банковские счета типа «С»;
  • уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;

Источник: п. 1.1 Решения Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок».

А вот, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!

Причем, порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.

Денежные средства, находящиеся на счете «С» нельзя использовать в личных целях без специального разрешения. А порядок получения разрешения не определен!

Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ

Какими правилами должны руководствовать граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в России?

Покупка недвижимости — без ограничений.

А вот при продаже, они попадают в двусмысленное положение:

С одной стороны, нельзя продавать недвижимость без открытия специального счета «С». А с другой, открыть специальный счет «С» они не могут, т.к. являются налоговыми резидентами. Счет «С» может открыть только налоговый нерезидент.

О том, что граждане других стран с ВНЖ являются налоговыми резидентами и не могут использовать специальный счет «С», подтверждает и Банк России.

Источник: Письмо Банка России от 9 августа 2022 г. N 03-12-2/7578

То есть, порядок продажи недвижимости гражданами недружественных государств с ВНЖ фактически не определен.

Поэтому, на практике Росреестр, как регистрирует подобные сделки, так и отказывает в регистрации.

Как он это аргументирует?

Отказ, потому что продавец — гражданин недружественной страны.
А регистрация, потому что продавец — валютный резидент РФ.

Каким образом статус валютного резидента отменяет ограничения для граждан недружественных стран, мне непонятно. Но факт остается фактом — Росреестр считает этот аргумент убедительным и регистрирует сделки.

То есть будет ли зарегистрирована конкретная сделка, зависит только о того, как именно будет трактовать ситуацию государственный регистратор.

И уже из этого вытекает практическая рекомендация:

если вы хотите зарегистрировать сделку, продавец в которой гражданин недружественной страны с внж в России, процесс регистрации сделки нужно сделать «подконтрольным».

То есть, когда ваша сделка попадет к государственному регистратору, он должен точно знать, что в этом случае следует руководствоваться «правилом валютного резидента» и зарегистрировать сделку.

Сделать это можно сделать тремя способами:

  • через нотариусов, которые могут регистрировать подобные сделки;
  • с помощью электронной регистрации банка, если банк гарантирует регистрацию вашей сделки;
  • через людей, оказывающих подобные услуги. На рынке недвижимости они называются «регистраторами».

Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».

Итоги

Подведем итоги текущего положения вещей:

Ограничения по сделкам с недвижимостью действуют только на граждан недружественных государств. В случае двойного гражданства, приоритетным является гражданство РФ.

Граждане недружественных государств могут приобретать недвижимость в РФ, без ограничений.

Граждане недружественных государств могут заключать договоры долевого участия (ДДУ) или договоры переуступки права требования по ДДУ, и оформлять в собственность недвижимость полученную по ДДУ, без ограничений.

Граждане недружественных государств могут заключать любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) без ограничений,но для этого им надо находиться у нотариуса по месту оформления сделки.

Граждане недружественных государств могут продавать принадлежащую им недвижимость, при условии зачисления денег от продажи на специальный счет «С». Но распоряжаться в личных целях деньгами, полученным на счет «С» — не могут!

Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».


Комментарии

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *